13. Dezember 2021 / Bauen und Wohnen
In Celle nimmt an der Wittinger Straße ein städtebaulicher Meilenstein Form an: Die allerland Immobilien GmbH (ehemals Städtische Wohnungsbau GmbH WBG) stellte den ersten Bauabschnitt für „Thaers Quartier“ fertig. Erstmals seit einem Jahrzehnt entsteht hier in Celle wieder öffentlich geförderter, moderner und nachhaltiger Wohnraum. Im Interview informieren Viktor Jäger und Rafael Wiglenda über das herausragende Projekt. Viktor Jäger leitet das allerland-Bestandsmanagement und ist ein echtes „Eigengewächs“: Der 34-Jährige absolvierte bereits seine Ausbildung und berufsbegleitend sein Studium bei der WBG. Rafael Wiglenda leitet das Technische Immobilienmanagement und ist seit 2018 bei der allerland. Er studierte in Braunschweig und Wien Architektur. Vor drei Jahren kam der 36-Jährige in seine Heimatstadt Celle zurück, um die Neubaustrategie für die Stadt mitzugestalten.
Was macht das Bauvorhaben an der Wittinger Straße so besonders?
Rafael Wiglenda: Auf jeden Fall der hohe Anteil an öffentlich gefördertem Wohnraum mit 38 von insgesamt 90 entstehenden Einheiten. Außerdem haben wir hier alles integriert, was es aktuell zum Thema Nachhaltigkeit im Baubereich gibt: Holz-Hybrid-Bauweise, KfW55-Standard, Gründächer, Geothermie, Photovoltaik, Elektromobilität und Car-Sharing. Das alles in einem Projekt ist ungewöhnlich, erst recht in einem öffentlich geförderten. Normalerweise picken sich Wohnungsbaugesellschaften nur ein oder zwei dieser Aspekte raus und klopfen sich deshalb schon selbst auf die Schulter.
Viktor Jäger: Aus Vermietungssicht war die Vertragsgestaltung besonders. Wir haben ein Objekt, das sich für die Heizung und das Warmwasser praktisch selbst mit Energie versorgt. Deshalb wurde mit den Mietern ein pauschaler Grundbetrag vereinbart. Das ist im deutschen Mietrecht und der Betriebskostenverordnung nicht vorgesehen und war somit auch für die Stadt, den Landkreis und das Job-Center, mit denen wir die Mietverträge abgestimmt haben, etwas Neues. Für die Mieter ist die Pauschale ein großer Vorteil, weil sie ihnen Kostensicherheit gibt, egal, wie kalt es im Winter ist und wie entsprechend geheizt wird.
Erklären Sie bitte, wie das mit der Heizung und dem Warmwasser technisch funktioniert.
Wiglenda: Die Geothermieanlage sorgt in Verbindung mit der Photovoltaikanlage dafür, dass die Gebäude völlig unabhängig von fossilen Brennstoffen wie Gas oder Öl sind. Die Erdwärme wird für den Betrieb der Fußbodenheizungen genutzt. Für die Spitzenlast bei der Warmwasserbereitung wird die Energie durch die Photovoltaikanlage bereitgestellt.
Was sind die Vorteile der Holz-Hybrid-Bauweise?
Wiglenda: Neben den konventionellen Bauweisen, also Stein auf Stein oder mit Beton, wird der Holzbau gern genutzt wegen einer guten Ökobilanz und weil sich Holz vor Ort einfach nachbearbeiten lässt. Holz bietet Vorteile beim Wärmeschutz und Raumklima, und der Bau wird schneller und flexibler, weil viele Teile wetterunabhängig in einer Halle vorproduziert werden. Es gibt allerdings einige Herausforderungen, die umgangen werden, indem man wie in „Thaers Quartier“ Holz und Stahlbeton kombiniert. Beton wird in den Treppenhäusern und Fahrstuhlschächten verwendet, wo es hohe Ansprüche an die Statik sowie den Brand- und Schallschutz gibt. Und bei den Decken kann mit Spannbetonkonstruktionen viel filigraner und somit platzsparender gearbeitet werden als mit Massivholz.
All diese Besonderheiten kosten mehr Geld als die konventionelle Herangehensweise. Wie lässt sich das wirtschaftlich darstellen?
Wiglenda: Nur über eine gute Förderung. Beim Kauf des Grundstücks wurde für jede öffentlich geförderte Wohnung ein Nachlass von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben gewährt. Die N-Bank bietet Förderungen für Mietwohnungsbau und sozialen Wohnungsbau, vom Bundesamt für Wirtschaft werden Geothermie- und Photovoltaikanlagen gefördert. Die verbaute Anlagentechnik ist trotz der Zuschüsse erheblich teurer als ein Blockheizkraftwerk. Als kommunales Unternehmen sehen wir aber, dass diese Investition in die Zukunft der allerland Immobilien GmbH, der Wohnanlage und nicht zuletzt unserer Mieter einzahlt.
Jäger: Der Vorteil wird im Laufe der Zeit sichtbar. Wir haben hohe Initialkosten, sparen aber mittel- und langfristig, weil zum Beispiel die laufenden Kosten für Gas oder andere Energieträger komplett entfallen.
Für „Thaers Quartier“ gibt es außerdem ein Mobilitätskonzept – was beinhaltet das?
Wiglenda: Zusammen mit dem Celler Autohaus Speckhahn bieten wir in „Thaers Quartier“ Car-Sharing an und es werden Ladesäulen zur Verfügung gestellt. In den Außenanlagen gibt es barrierefreie Räume, die über Lademöglichkeiten für E-Bikes oder E-Scooter verfügen.
Jäger: Das Fahrrad als Verkehrsmittel wird immer wichtiger, die Stadt weist mehr Straßen als Fahrradstraßen aus und für Autofahrer wird die Parkplatzsituation schwieriger. Es sind mehr Leute mit E-Bikes unterwegs, die sie zu Hause sicher abstellen und aufladen möchten. Wir schaffen dafür entsprechende Lösungen. Das gilt auch für andere Anlagen im Bestand und alle kommenden Projekte.
Ein weiterer Bedarf, den Sie in Celle offensichtlich feststellen konnten, ist der soziale Wohnungsbau. Wie lief die Vermarktung?
Jäger: Es besteht akuter Nachholbedarf und wir versuchen, bei allen zukünftigen Projekten einen Anteil öffentlich geförderter Wohnungen einzurichten. Außerdem achten wir schon bei der Planung darauf, einen Wohnungsmix anzubieten, der für Familien ebenso interessant ist wie für Alleinerziehende, Singles und Senioren. In „Thaers Quartier“ ist die Idee voll aufgegangen, wir haben im ersten Bauabschnitt genau die Mischung erreicht, die wir uns vorgestellt hatten. Hier sind nur noch wenige der 38 Wohnungen frei.
Was unterscheidet für Sie in der Praxis öffentlich geförderten von frei finanziertem Wohnungsbau?
Jäger: Bei öffentlich geförderten Projekten, die einen Wohnberechtigungsschein voraussetzen, haben wir oft Interessenten, die keinen Anspruch auf die Wohnungen haben, da besteht Klärungsbedarf. Gleichzeitig unterstützen wir diejenigen, die diesen Anspruch haben, mit Informationen zu den Anträgen für die unterschiedlichen Arten der sogenannten B-Scheine und nennen ihnen Kontaktstellen und Ansprechpartner in der Stadt und beim Landkreis. Der Auf-wand beim Erstkontakt ist immer etwas höher als bei den regulär vermieteten Wohnungen.
Beim Spatenstich lag die erste Welle der Corona-Pandemie gerade hinter uns, die zweite und dritte Welle fielen mitten in die Bauphase. Gab es besondere coronabedingte Herausforderungen?
Jäger: Wir mussten Mieter vertrösten, weil sich durch Lieferengpässe Termine verzögert haben, und Mieter, die selbst bauen und bereits gekündigt hatten, haben darum gebeten, die Frist zu verschieben oder die Kündigung komplett zu stornieren, weil ihr Bau nicht fertig geworden ist.
Wiglenda: Die Bauzeit ist aufgrund der Materialknappheit um etwa zwei Monate in Verzug geraten. Die Verträge mit dem Generalunternehmer haben wir auch für den zweiten Bauabschnitt frühzeitig zu einem Festpreis geschlossen. Dadurch haben wir die Kosten im Griff, die Lieferungen sind sichergestellt, der Bezug ist für Ende 2022 fest eingeplant.
Gibt es neue Erkenntnisse aus diesem Projekt, von denen das Unternehmen zukünftig profitiert?
Wiglenda: Es beinhaltet so viele Parameter, angefangen bei der Größe über die sehr gute Förderkulisse bis hin zum Umfang des Angebots, das lässt sich in dieser Form sicherlich nicht bei allen kommenden Projekten so umfänglich machen. Aber es setzt einen neuen Maßstab. Es zeigt, dass auch wir als kleines Wohnungsbauunternehmen leistungsfähig und für den Klimapfad 2045 bestens gerüstet sind.
Bedeutet das, es sind bereits weitere Projekte dieser Art geplant?
Wiglenda: Wir sind jedenfalls auf den Geschmack gekommen! Wir wollen immer die größtmögliche Nachhaltigkeit in unsere Projekte integrieren. Also fangen wir immer mit dem Maximum an, und werden nur dann reduzieren, wenn die Umsetzung wirtschaftlich nicht darstellbar ist.
Jäger: Wenn man so wie jetzt mal darüber spricht, fällt einem selbst wieder auf, was für ein einzigartiges Projekt das ist. Im Zuge der Arbeit daran schleicht sich eine gewisse Normalität ein, aber dass all diese Dinge im öffentlich geförderten Bereich für 5,80 Euro Kaltmiete umgesetzt wurden – das ist alles andere als gewöhnlich.
Mit dem Namen „Thaers Quartier“ erinnern Sie an eine große Persönlichkeit aus der Celler Stadtgeschichte, den Arzt und Agrarwissenschaftler Albrecht Thaer. Wie kam es zu dieser Idee?
Jäger: Ich habe Celle im Zuge des Projekts und der Namensfindung ein Stück weit neu entdeckt. Thaers Überlegungen in Bezug auf Nachhaltigkeit bilden eine Verbindung zu unserem Projekt. Und natürlich kennt man vor Ort den Namen, von Thaers Garten, dem Thaerplatz und dem Wirtshaus. Thaer hat in und für Celle eine große Bedeutung, er ist den Leuten ein Begriff und deshalb schafft „Thaers Quartier“ Verbindungen und vermittelt etwas Emotionales.
Bei neuen Projekten – gerade wenn dabei neue Technologien zum Einsatz kommen – passieren manchmal unvorhergesehene Dinge. Was war Ihr Aha-Erlebnis an der Wittinger Straße?
Jäger: Die Bürokratie macht vieles unnötig kompliziert. Von den erwähnten Bedingungen für die Mietverträge über das Thema Photovoltaik und Möglichkeiten der Rückkopplung bis zur Versteuerung oder einem Mieterstromkonzept. Die Maßnahmen sind im Sinne des Klimaschutzes und der Mieter, trotzdem gibt es bürokratische Hürden. Ich wünsche mir, dass man gemeinsam kreative Lösungen entwickelt und nicht so sehr auf Verordnungen beharrt.
Wiglenda: Auch intern war das Projekt eine Herausforderung, weil wir ein junges Team sind und die Strukturen noch nicht gewachsen sind. Manfred Lork ist als Geschäftsführer seit 2019 dabei, ich habe erst ein Jahr vorher im Unternehmen angefangen. In dieser Konstellation im Bau in allen Disziplinen die Messlatte ganz oben anzulegen, ist eine beachtliche Leistung. Für mich persönlich stellte allein die Aufgabe, bei all den Förderprogrammen nicht den Überblick zu verlieren, eine hohe Lernkurve bei diesem Projekt dar. Dass die vielen Ideen von der Geschäftsführung mitgetragen wurden und tatsächlich umgesetzt werden konnten, macht uns alle wirklich stolz.
Zeit für einen neuen Auftritt: aus WBG wird allerland
Neuer Name, neues Design: Seit dem 1. August ist die Städtische Wohnungsbau die allerland Immobilien GmbH. Seit mehr als 90 Jahren ist die Städtische Wohnungsbau GmbH Celle (WBG) ein Garant für gutes und sicheres Wohnen. Dem Gründungszweck, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ist das Unternehmen bis heute treu geblieben. Aber darüber ist es längst hinausgewachsen. Mit seiner individuellen Mischung aus Erfahrung und zukunftsorientiertem Blick hat sich die WBG zu einem modernen Immobiliendienstleister entwickelt, steuert Neubauprojekte und bietet ihren Mieterinnen und Mietern sowie externen Kunden ein umfassendes Management rund ums Wohnen.
Dieses Wachstum und die Vielfalt der Geschäftsfelder sind ab sofort mit einem passenden Markenauftritt auch nach außen sichtbar: Aus der Städtischen Wohnungsbau GmbH Celle wurde die allerland Immobilien GmbH. „allerland“ würdigt dabei zum einen das Herzstück der liebens- und lebenswerten Heimat Celle, auf der anderen Seite zeigt das Unternehmen, dass es in Celle der erste Ansprechpartner für die eigenen vier Wände ist. Die allerland stellt sich allen Herausforderungen der Zukunft. Der Claim zeigt, dass sich an ihren Werten jedoch nichts geändert hat: allerland – Viel Raum. Viel Herz.
Text: Sven Elfers
Fotos: allerland Immobilien GmbH Celle